「相続した実家に誰も住んでいない」
「遠方に住んでいて、管理しに行く時間がない」
「解体するにも片付けるにもお金がかかりそうで、つい後回しにしている」

そんなお悩みを抱えている方は、決して少なくありません。

総務省の「令和5年住宅・土地統計調査」によると、全国の空き家は約900万戸、空き家率は13.8％と、いずれも過去最高となりました。

特に、賃貸や売却などの用途がない「賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家」は385万戸にのぼり、2018年から37万戸増加しています。

鶴岡市を中心とした山形県庄内地域でも、相続した実家や、住む人がいなくなった住宅を「これからどうしたらいいのか」と悩まれている方はいらっしゃいます。

この記事では、空き家をそのままにしておくことで考えられるリスクと、「買取」という選択肢のメリットについて、できるだけわかりやすくご紹介します。

空き家を「そのままにしておく」ことのリスク

まず知っていただきたいのは、空き家は「何もしなければ現状維持」というものではないことです。

建物は人が住まなくなると劣化が進みやすくなり、管理状況によっては税金や法的責任などの問題につながる可能性もあります。

行政から指導・勧告を受ける可能性がある

「空家等対策の推進に関する特別措置法（空家法）」では、倒壊のおそれがある、衛生上有害となるおそれがある、景観を著しく損なっているなど、一定の状態にある空き家が「特定空家等」と判断されることがあります。

その場合、市区町村から助言・指導、勧告、命令と段階的に対応を求められ、命令に従わない場合には50万円以下の過料が科されることがあります。

さらに改善されない場合には、行政が所有者に代わって解体などを行い、その費用を所有者へ請求する「行政代執行」に至る可能性もあります。

また、2023年12月に施行された改正空家法では、「管理不全空家等」という区分が設けられました。

これは「特定空家等」になる前の段階でも、そのまま放置すれば状態が悪化するおそれのある空き家について、行政が指導や勧告を行えるようにしたものです。

「まだ倒壊するほどではないから大丈夫」と思っていても、管理状態によっては早い段階から対応を求められる可能性があります。

固定資産税の負担が大きくなる可能性がある

住宅が建っている土地には「住宅用地特例」があり、一定の要件を満たすことで固定資産税の課税標準が軽減されています。

しかし、「特定空家等」や「管理不全空家等」として勧告を受けると、この住宅用地特例の対象から外れる場合があります。

その結果、それまでと比べて固定資産税の負担が大きくなる可能性があります。

「誰も住んでいなくても、家が建っていれば税金は変わらない」とは限らないため、注意が必要です。

倒壊や落下などによる賠償責任のリスク

老朽化した空き家では、外壁や屋根材、ブロック塀などが落下・倒壊する危険性があります。

例えば、外壁の一部が崩れて通行人にけがをさせてしまったり、建物の管理状態によって周囲に損害を与えてしまったりした場合、所有者が損害賠償責任を問われる可能性があります。

空家法による指定の有無にかかわらず、所有している建物を適切に管理することは重要です。

相続登記をしないままでいると、過料の対象になることも

見落とされがちですが、2024年4月1日から相続登記が義務化されています。

相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があり、正当な理由なく義務に違反した場合には、10万円以下の過料が科される可能性があります。

2024年4月1日より前に相続した不動産についても対象となるため、長年名義変更をしていない実家などがある場合は確認が必要です。

このように空き家は、所有しているだけでも、税金・管理・法的責任・相続登記など、さまざまな問題につながる可能性があります。

「空き家買取」とは？

空き家買取とは、不動産会社が所有者から空き家を直接買い取る方法です。

似た方法として「仲介」や「空き家バンク」がありますが、それぞれ仕組みが異なります。

「仲介」は、不動産会社が売主と買主の間に入り、購入希望者を探す方法です。条件によっては希望に近い価格で売却できる可能性がありますが、買い手が見つかるまで時間がかかる場合もあります。

「空き家バンク」は、自治体などが空き家の情報を登録・公開し、利用希望者とのマッチングにつなげる仕組みです。自治体が直接物件を買い取る制度ではないため、購入希望者が現れるまで時間がかかることもあります。

一方、「空き家買取」は不動産会社自身が買主となります。

第三者の購入希望者を探す必要がないため、条件が合えば売却までの見通しを立てやすいことが特徴です。

空き家買取の具体的なメリット

現状のまま相談できる場合がある

空き家には、何十年分もの家具や家財道具が残っていることも珍しくありません。

遠方から何度も実家へ通い、荷物を整理したり、庭を手入れしたりするのは、想像以上に時間と体力が必要です。

買取の場合、会社や物件の条件によっては、家財道具が残っていたり、建物が古かったりする状態でも相談できる場合があります。

「まず片付けなければ相談できない」と思い込まず、現在の状態のまま一度相談してみることも選択肢のひとつです。

売却までの見通しを立てやすい

仲介や空き家バンクでは、購入希望者が現れるまで売却時期を確定できない場合があります。

一方、買取では不動産会社自身が買主になるため、条件が合えば査定から契約、決済まで比較的スムーズに進めることができます。

「いつ売れるかわからない」という状態を長く続けたくない方や、相続手続きや税金の整理を早めに進めたい方にとって、検討しやすい方法のひとつです。

相続登記などの手続きもあわせて相談しやすい

相続した実家の場合、相続登記が済んでいなかったり、複数の相続人がいたりと、売却以前に整理しなければならない問題があることもあります。

そのような場合には、不動産会社だけで解決できない手続きについて、司法書士などの専門家へ相談する必要があります。

「何から手をつけたらいいかわからない」という段階でも、まず不動産会社へ状況を伝えることで、必要な手続きを整理しやすくなります。

遠方に住んでいる場合も相談できる

「実家は鶴岡市や庄内地域にあるけれど、自分は県外で暮らしている」というケースもあります。

相続した空き家が遠方にあると、現地へ何度も足を運ぶこと自体が大きな負担になります。

物件や手続きの内容によりますが、電話や郵送などを活用しながら進められる場合もありますので、遠方にお住まいの場合もまずは相談してみることをおすすめします。

売却時に利用できる税制優遇も確認を

一定の要件を満たした相続空き家を売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」があります。

対象となるには、建築時期や相続後の利用状況、売却時期、売却価格など、複数の要件があります。

また、制度改正により、売却後に買主が一定期限までに耐震改修または建物の取り壊しを行った場合にも、要件を満たせる仕組みが設けられています。

制度を利用できるかどうかは物件や相続の状況によって異なります。税金については、実際の売却や申告を行う前に税務署や税理士などの専門家へ確認することをおすすめします。

空き家買取の一般的な流れ

空き家買取は、おおむね次のような流れで進みます。

1. 相談・査定依頼
   物件の所在地や建物の状態などを伝え、査定を依頼します。

2. 現地調査
   必要に応じて建物や土地の状態を確認します。

3. 買取条件の確認・契約
   査定価格や売却条件を確認し、双方が合意すれば売買契約を締結します。

4. 決済・引き渡し
   売買代金の決済と物件の引き渡しを行います。

実際に必要となる期間や手続きは、物件の状態、相続登記の有無、権利関係などによって異なります。

よくある質問

Q. 家財道具が残ったままでも相談できますか？

会社や物件の条件によりますが、家財道具が残った状態でも相談できる場合があります。

「片付けてからでないと相談できない」と決めつけず、まずは現在の状態を伝えて確認してみましょう。

Q. 相続登記がまだ済んでいなくても相談できますか？

相談することは可能です。

ただし、実際に売却するためには相続登記などの手続きが必要になる場合があります。相続関係が複雑な場合は、司法書士などの専門家へ相談しながら進めることをおすすめします。

Q. 買取価格は、仲介より安くなりますか？

一般的に、不動産会社による買取価格は、仲介による売却価格より低くなる傾向があります。

これは、買取後の解体・修繕・再販売などに必要となる費用やリスクを不動産会社側が負担するためです。

「できるだけ高く売りたいので時間をかけて買主を探す」のか、「価格だけでなく早さや手間の少なさも重視する」のかによって、適した売却方法は変わります。

Q. 遠方に住んでいても相談できますか？

はい。物件の状況や手続き内容によりますが、遠方からでも相談を進められる場合があります。

相続した実家が鶴岡市・庄内町・三川町・酒田市・遊佐町など庄内地域にあり、ご自身は県外で暮らしているという場合も、まずはご相談ください。

まとめ｜空き家は「そのうち」ではなく、早めに選択肢を知ることが大切

空き家は、放置している間にも建物の劣化が進み、固定資産税、行政からの指導、管理責任、相続登記など、さまざまな問題につながる可能性があります。

だからといって、必ずしもすぐに売却しなければならないわけではありません。

売却する。
買取を検討する。
リフォーム・リノベーションして活用する。
家族が住む。
建物を解体して土地を活用する。

空き家の状態やご家族の状況によって、適した方法は変わります。

MIZUHOでは、鶴岡市を中心とした山形県庄内地域で、不動産だけでなく、新築・リフォーム・リノベーションまで住まいに関するご相談に対応しています。

「まだ売ると決めたわけではないけれど、実家をどうしたらいいのか知りたい」

そんな段階でも構いません。

空き家の売却だけに絞らず、建物を活かせるのか、リノベーションという方法があるのか、土地として活用した方がいいのかなど、それぞれの状況に合わせて一緒に考えていきます。

まずは、今の状態と選択肢を知るところから始めてみませんか。

ご相談・お問い合わせ

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